Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Москвы по спору «Вымпелкома», арендовавшего офис у Eastern Property Holdings (EPH). «Вымпелком» добивался пересмотра условий договора аренды, заключенного в 2009 г., и просил пересчитать плату по курсу от 30 до 42 руб./$. Поводом «Вымпелком» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и росту курса доллара.
Суд первой инстанции довод истца отклонил, но согласился с необходимостью изменить договор. Арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, решил суд: ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя.
Апелляция с этим не согласилась. Полный текст с мотивировочной частью еще не опубликован.
«Вымпелком», по словам его представителя, предлагал EPH изменить договор, например установить валютный коридор. EPH была готова лишь предоставить скидку в 10% до окончания срока договора – 2019 г., но при условии его продления на пять лет, рассказывает директор по управлению арбитражной, антимонопольной, трудовой и уголовной практиками «Вымпелкома» Елена Хлескова. У EPH тоже есть валютные обязательства – перед кредиторами и держателями облигаций, объясняет ее представитель. Компания предлагала скидку в $12 млн, подтверждает он, а если бы договор был до 2024 г., ее размер вырос бы до $25 млн, но «Вымпелком» отказался и потребовал скидку в 60%.
В 2014 г. «Вымпелком» платил в среднем $743 за 1 кв. м, следует из годового отчета EPH. Ежегодно компания платила около 900 млн руб., сейчас – 2,5 млрд, подтверждает Хлескова, такая ставка выше рынка.
По данным JLL, средняя запрашиваемая ставка аренды офисов класса А (у «Вымпелкома») на конец 2015 г. была $400–600 за 1 кв. м в год.
Позиция «Вымпелкома» основана в том числе на решении пленума ВАС 2014 г., рассказывает партнер коллегии адвокатов «Делькреде» Евгений Щеглов (представляет интересы «Вымпелкома») – у арендодателя есть право в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, но, если она будет выше рыночной стоимости, эту часть взыскать в суде он не сможет.
Но когда цена в договоре согласована, определять рыночную стоимость нельзя, считает Алексей Панич, партнер Herbert Smith Freehills: суд не может вмешиваться и менять условия договора. Не может же человек подать иск к магазину с более дорогими товарами на основании того, что у другого они дешевле, продолжает он. Решение позволит сохранить устойчивость договорных отношений, считает предправления O1 Properties Дмитрий Минц: иначе появился бы опасный прецедент, и не только для сектора недвижимости.